REITとは？

不動産を投資対象とするREITで投資運用をするために、必要な基本事項やメリット・デメリット、買い方などを詳しく解説します。

REITとは

REITは「Real Estate Investment Trust」の略です。不動産を投資対象とし、複数の投資家から集めた資金で投資のプロが不動産を購入して、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する投資信託のことを言います。簡単に言えば、REITを買うことにより複数の不動産物件を所有し、家賃収入を得ることができるというイメージです。不動産投資を行うには大きなまとまったお金が必要ですが、REITは少額でも買うことができ、投資家は購入した口数に応じて不動産投資の利益を受けられます。

日本の市場で取り扱っているものは「J-REIT」と呼び、これは日本の不動産を投資対象としたもののこと。対して、外国の不動産を投資対象とするものを外国REITと言い、米国のREIT、先進国のREIT等、日本以外の不動産にも投資することができます。

J-REIT ETFとは

個別の銘柄ではなく、複数のJ-REIT銘柄を運用対象とするETF（上場投資信託、Exchange Traded Fundの略称）に投資する方法がJ-REIT ETFです。不動産の指標も株式と同様、常に市場価格が変動しています。しかし投資信託は、その特性上その日の取引が終わった後に基準価格が決定し、取引が成立するのはその日の取引終了後です。そのため、取引したい価格が売買したい価格と乖離が生じることがあります。

ETFは常に変動する市場価格に対してリアルタイムに投資することができる仕組みのため、上場株式を買うような感覚で注文が可能です。また、信託報酬も通常の投資信託に比較し安くなっていることも特徴と言えるでしょう。

REITの特徴

取引所に上場しているため、株式のように売買できます。物件の管理・運営はプロが行って複数の物件に分散し、地域も分散させることでリスクを低減していることが特徴です。

自分で不動産を購入すれば家賃の入金管理のほか、建物の維持費や修繕費等について自分でコストを支払うことになります。また、物件が災害等で損壊すれば大きな修繕費が必要になることもあるでしょう。
しかしREITは、購入すればそれらの管理コストも手間も不要。価格の下落により損失が発生する可能性はありますが、REITであれば価格が下落することはあっても、修繕費で大きなコストが必要になることもありません。修繕費や維持管理の手間等が不要で、複数の不動産に投資することによる収益を受け取ることができるのがREITです。

REITのメリット

少ない金額で不動産へ投資を始められることが、REITの大きなメリットです。不動産を買うことは、通常ならまとまったお金がなければできません。しかも複数の物件に分散投資するとなれば、なおさら大きな資金が必要です。これは、個人だと困難であることが多いでしょう。しかしREITは、それを少額から投資できるのです。

また、不動産の賃料の収入を得るには管理の手間も掛かればコストも掛かります。それらの管理の手間やコストを、自分で負担することなく不動産投資ができる点もメリットと言えるでしょう。

不動産が投資対象のため、比較的分配金が安定している

株式は景気の変動によって企業の利益が影響を受けやすいため、景気により分配金も大きく変動します。しかし、REITは不動産が投資対象のため、株式ほど景気の変動を受けずに安定して分配金を支払うことが可能です。なお、どのような物件に投資しているかによって、リスクとリターンは異なるので注意してください。

取引所で売買できるため換金性が高い

換金性が高く、流動的な資金を維持できる点が不動産投資とは異なります。不動産は一度購入すれば売買するには手間が掛かり、買い手がいなければなかなか売却することは難しいものです。しかし、REITは市場でいつでも売買可能。不動産投資であっても現金に換えやすく、手軽に売買できます。

プロが不動産への分散投資を行ってくれる

REITはプロが複数の物件に分散投資してくれます。そのため、投資家はどのような考えでどのような投資対象に投資しているか概要を理解し、判断するのみです。初心者でもリスクを抑え、不動産投資による利益を得やすいというメリットがあります。また、管理の手間やコストも掛からないため、忙しい人でも手軽に不動産投資が可能です。

REITのデメリット

元本や利回りは保証されていない

リスクを抑えた投資ができる反面、投資ですので当然ながら利回りが保証されているわけではありません。また、元本が保証されているわけでもなく、損失が発生する可能性があります。
また、REITを運営する不動産投資法人が倒産した場合には上場が廃止されます。その場合は不動産を売却したお金から投資家に返金されますが、損失が発生する可能性があるでしょう。こういったことは、自分で不動産を所有する場合にはないリスクです。

不動産市場や金利動向の変動リスクがある

REITの価格は不動産市場や金利の影響を受けます。REITは投資物件の賃料収入が主な収益の元になりますから、空き室が増えれば賃料収入が減少してREITの価格が下がりやすくなり、反対に空き室が減れば賃料収入が増えるためREITの価格上昇に繋がるのです。また、市場金利も影響しており、金利が上昇することで投資物件の資金調達のコストが上がるため、REITの利益が減少しやすくなります。

投資対象の罹災リスクがある

REITで投資するのは不動産です。そのため、火災で焼失してしまったり災害で損壊してしまったりする可能性があり、大規模な災害が発生した際などには価格が下落するかもしれません。特定の地域に投資されているREITが、特にこの影響を受けやすくなります。
ただし自分で不動産を所有していれば、最悪の場合、資産価値ゼロという可能性もあるでしょう。しかしREITを購入することによって、災害発生時のリスク分散ができるという点はメリットでもあります。

REITの買い方

通常の投資信託を購入するときと同様、証券会社に口座を開設して資金を入金し、投資したい商品を選択します。また、iDeCoでラインナップされている場合もあり、iDeCoの掛け金から購入したり、これまで積み立てた資産の預け替えで購入したりすることも可能です。株式や債券等の複数資産に分散されたバランス型ファンドの中には、REITが組み入れられている商品も少なくありません。その場合にも、REITに投資することができます。

銘柄の選び方は？

REITには住宅に特化したファンドや、オフィスに特化したもの、商業施設やホテルに特化したファンドなど、投資したい分野に特化した商品を選んで投資することができます。住宅に特化したREITなら、住宅用の物件の賃料は景気の変動を受けにくく、安定した収益を得やすいでしょう。反対に商業施設やホテルなどに特化した商品は景気の変動を受けやすく、その分だけ収益も大きくなる性質があります。

また、上場しているREIT市場すべてに投資を行うのと同等の効果を得られるインデックスファンドもあります。この場合、住宅からオフィス、商業施設などすべてに投資するのと同等の効果が期待できるでしょう。

分配金の受領について

REITを保有していると、分配金を受け取ることが可能です。この分配金は上場株式の配当金と同じく決算が行われる際に投資家に支払われ、J-REITの多くは年２回支払われます。

通常の株式会社や有限会社といった会社であれば、会社の利益に対して法人税が掛かり、法人税を引かれて残った分が分配されるでしょう。しかしREITの場合、収益の90%以上を分配することで実質的に法人税が掛からず、収益がほぼそのまま収益分配金として支払われます。

分配金の権利を受けるには上場株式と同様、決算の日までにREITを保有していることが必要です。そして、その権利を受け取るためには、２営業日前までに購入しなくてはいけません。これは、REITを買って自分の名義に変わるまでに２営業日を要するためです。その日を権利付き最終日と言います。

LINE証券で買えるREIT

LINE証券で買うことができるREITは多様です。住宅を主な投資対象としたものや商業施設やリゾート施設、オフィスビルを投資対象としたもの、あるいは、それらに対して総合的に投資されているもの等があります。投資先によって景気の変動を受けやすい等、値動きが異なりますので、投資の目的に合わせて検討してください。また、日本のREIT指数、先進国のREIT指数に連動した成果のETFも購入できます。

＜エスコンジャパンリート投資法人＞
大手家具店や家電量販店、大型書店など、スーパーマーケットなどの暮らし密着型の商業施設や土地が主な投資対象です。主に関東、近畿、中部、福岡等の複数の都市部の物件に投資を行っています。

＜森ヒルズ投資法人＞
主な投資先は東京都心5区のオフィス、住居など。クオリティ、規模、スペックなどが、将来に亘り競争力を維持できる物件を重視しています。

＜ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人＞
都市部の賃貸住宅・社宅・高齢者向け住宅に投資しています。居住用物件や高齢者向け住宅など、景気の変動を受けにくく安定した賃料を得られる物件が中心です。宿泊施設も組み合わせ、観光客の増加に伴う収益を狙っています。

＜星野リゾート・リート投資法人＞
ホテル・旅館、および付帯するスキー場、温泉、プール、物販店などに投資。星野リゾートグループのホテル等を中心に、全国のリゾート地や都市観光の物件に投資されています。

＜イオンリート投資法人＞
主にイオングループの大型商業施設を中心として物流施設や海外にも投資を行い、イオングループが運営しています。商業施設の長期の賃貸契約の物件を中心に、安定した収益を目的としたポートフォリオです。

＜野村不動産マスターファンド投資法人＞
野村不動産をスポンサーとする総合型REIT。オフィスや住居、物流を投資対象としています。景気の変動の影響を受けやすい投資対象と受けにくい投資対象を組み合わせ、ミドルリスク・ミドルリターンのポートフォリオです。

＜東証REIT　ETF＞
東証REIT指数に連動した値動きを目指したETFです。東証REIT指数の銘柄すべてに投資しているのと同様の効果を得ることができ、リアルタイムな根動きに対し投資することができます。

＜NEXT　FUNDS　外国REIT・S＆P先進国REIT＞
日本を除く先進国のREIT、S＆P先進国指数に連動した成果を目指すETFです。先進国のREIT指数であるS＆P先進国REIT指数の銘柄すべてに投資をしているのと同様の効果を得ることができ、リアルタイムな値動きに対し投資することができます。

イオンモールのように多くの人が馴染みのある物件を主な投資対象としたもの、星野リゾートのように有名なリゾート地の物件等を対象としたもの、高齢化に伴いニーズが増し安定した収益を狙えそうな物件を投資対象にしたものなど、さまざまな特色のREITがあります。他にも多くのREITがラインナップされていますので、目的に応じてご自分に合ったものを選ぶことができるでしょう。

まとめ

ここまでREITについて解説しました。REITは少ない資金で、複数の不動産物件に投資することができる投資信託です。一つの物件を買うにも大きな資金が必要になり、複数の物件に投資するとなれば個人でその資金を準備するのはなかなかハードルが高いでしょう。しかしREITを購入することで、少額からそれが可能になります。

賃貸物件への投資は管理の手間とコストが掛かる一つの事業であり、株式投資等の投資とは性質の違うものです。しかし、REITを購入することで不動産投資の収益を得ることができ、いつでも売却し現金化できる高い流動性もあります。そのため、将来のための資産形成や、まとまった資金の運用にも適しているでしょう。

また、国内だけでなく海外のREITを購入することで海外の不動産にも投資でき、世界中への分散投資も可能です。毎月購入すれば、積立投資で長期の資産形成に使うこともできるでしょう。iDeCoで購入し老後の資産形成のために購入したり、自分の興味のある運用方針のREITを選んで手軽に賃貸物件を所有する感覚で投資したりするなど、目的に応じてさまざまな使い方ができます。将来のお金の資産形成、あるいは資産運用のポートフォリオの一部に組み入れてみたり、余剰資金で利益が得られそうな運用方針のREITを選んでみたりと、ご自分なりの活用を考えてはいかがでしょうか。